法甲

杭州不是天堂也不是地狱

2019-08-21 02:00:41来源:励志吧0次阅读

  初春,蒙蒙细雨中到杭州。这是一个被誉为人间天堂的历史园林城市,兼为浙商大本营,可谓美丽富庶。 “你是来搞死杭州的么?”甫一落座,我的采访对象——一位杭州本地开发商就打趣说。我应道,有这么严重么。对方神秘一笑。 上周末,位于拱墅区的两个地产项目降价,凑巧赶上(,)为代表的银行预警,两件至今看上去相互独立的事件,在上个周末相互推波助澜,发酵成“中国楼市崩盘从杭州开始”的危言。 实际上,当我来到降价所在的北软勾庄板块时,发现这里正如外界所传,供应量过于庞大:几个平方公里的区域,聚集了十多个在售楼盘和待上市楼盘。而该区域看起来并没有足够支撑的产业。原先的高新产业园区的规划,也在两三年前夭折。 由此,一个基本供应结构的概念已经在脑海中呈现。更有趣的是,上市楼盘之间撬客的激烈程度也出乎我的意料。比如滨江开盘日发现,前一天插好的道旗都被放倒。还有代理公司直接到别家售楼处拉客等。种种强悍手法,透露这一区域楼盘销售压力之大。 一位本地大型开发商老板说,今年整体形势不好是比较明确的,但是从哪一个板块启动价格调整,可能来自于各种因素,有一定的偶然性。 打响降价第一枪的德信老板胡一平,湖州德清人,有一个化工企业家圈子,并借此形成了稳定的资金池,在杭布局颇深。他对我说,降价是清除尾盘,并不受迫于资金压力。宣布降价同一天,德信在更靠近市中心的城东板块以17.5亿元购入一幅土地,从侧面显示其动作更像是一次腾笼换鸟。 天鸿的问题看起来要更复杂一些。其在24小时内宣布跟随降价,即迎来售楼处被砸,显然有些仓促和被动。一些至今仍在售楼处维权的老业主表示,他们的诉求是投诉去年底在离项目150米凭空立起的高压电塔。但是也有在天鸿降价前夜,以贵出 000元的单价签订合同的业主。 我并没有看到更多跟随降价的项目。但是从多位业内人士提供的情况看,过去一年造就史上最热的土地盛宴的杭州,在不少板块已经呈现疲态。面粉高过面包价的情况,在去年出现过多次,而面包价格却不温不火。用当地媒体的话说,从去年下半年开始,大家都在平静地等待这次降价。 下一个会是谁呢?透明售房研究院长丁建刚说,外来开发商将要交出高昂的学费,目前市场至少有十个盘必亏无疑。其中一个背景是,库存去化周期长达17个月。 事实上,外来开发商201 年的凶悍夺地,被很多人认为是加剧杭州市场供应难题的主因。杭州地产圈中人可以随手拿来一个外来品牌房企在当地很难受、甚至折戟的项目,这些案例中也不乏万科、中海这样的超级房企。 杭州市场其实没那么好做。无论是本土还是已在此浸淫过一段时间的外来企业,基本上形成了这样的共识。随着供应量的不断膨胀和温台炒房客的淡出,杭州早已不是天堂。 但在开发商回归一二线城市的大洪流中,杭州被认为是几乎可与京沪比肩的市场。开发商的资金供给者银行们也是这样认为的,所以其实际交易额只有京沪的一半的事实和巨量库存的信息都被新进者选择性屏蔽了。 造成这个局面的一条更隐蔽的线索是,土地垄断者的动机。为补上融资平台紧缩留下的财政缺口,地方政府迎合并支持了这场大冒进。在201 年卖出了超过当年消化能力的土地。降价事件后,一些区政府领导仍然在主动向开发商推介土地。 在我们的观察中,为数不多的二线城市中,像杭州这样的案例可能还有许多,比如常州、无锡、长沙、郑州等等。他们接纳了大量的购买土地资金,同时将风险留给了需求可能并没有那么旺盛的市场。 即便是像上海和北京这样似乎有着无穷刚需的市场,对土地的敏感度依然很高。过于畸形的房地产市场,对城市聚集能力和经济发展的冲击,显而易见。 当然,我们很难说开发商们在一二线城市的冒进,必然导致难以挽回的损失。与往次降价的不同之处在于,这一次开发商兜里有钱。 但在看天吃饭的中国房地产市场里,一个丰年的储粮并不能保证太多。况且,全年的钱紧预期已经形成。开发商们和城市土地经营者,总不能寄希望于实体经济下滑,中央再度出手救市的历史重演吧。

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