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深二手房估价新规惹争议154万套房屋被秘

2019-08-12 06:31:02来源:励志吧0次阅读

  传闻多时的深圳市二手房交易按评估价征税方案正式出炉,其征税方式和税率也终究敲定。

  昨日(6月9日),深圳市地税局与深圳市计划国土委联合召开发布会,正式公布了上述方案。从2011年7月11日起,该市将对二手房交易成交价格偏低且无正当理由的,实行按计税参考价格核定计征各项税款。不过,深圳市地税局并未泄漏具体的参考价格标准。

  有分析人士表示,对数月以来低迷疲软的深圳二手房市场来讲,此时按评估价征税政策的出台,或将使市场的成交更加惨淡,而部份中介公司也将面临生死大考。

  作为全国首创的二手房估价体系,深圳这一新规定的目标显然直指二手房市场长期存在的“阴阳合同”。而参考价格秘而不宣,也引来了外界对“秘密估价”的质疑。

  税费水平或大增

  目前,个人二手房交易主要触及营业税及附加、个人所得税及契税。根据深圳市地税局昨日公布的二手房税收政策,容积率1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房,购买不足5年的,营业税及附加按计税价格的5.6%征收。

  而深圳二手房交易个人所得税公布的征税方式有两种方案,一种是核实征收,即按评估价与购房合同价的差额征收,税率为20%。另一种为核定征收,即按全额评估价的1%~ %征收,核定征收税率分别为普通住宅1%,非普通住宅1.5%,拍卖房为 %。

  有分析人士指出,二者税率差别较大,但无论采取何种方式,按评估价征税后,交易税费都将大增。

  《每日经济》粗略算了一笔账,原价100万元的房子,若评估价为 00万元,90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅,在按评估价征税后,交易税费将从原来的6.55万元上升到约22.55万元,税费增幅超过2倍。

  冷清市场“雪上加霜”

  二手房按评估价征税方案的出台明显将对深圳房地产市场造成影响。

  “目前,购房者大多处于观望状态,二手房交易按评估价征税会增加交易成本,这可能会引发购房者转而购买一手房,二手房的成交量肯定会减少。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示。

  深圳南山区后海片区港置地产1置业顾问称:“最近一个月几近都没有甚么成交量,看房的人很少,比较清淡。”而采访发现,周边的中原地产、美联物业也面临着几乎相同的情况。

  据(002285,SZ)统计显示,上周(5月 0日~6月 日),深圳市二手房市场共成交15 6套,成交套数环比下落16.6%,成交面积为1 .56万平方米,环比下落14.5%。实际上,由于市场观望情绪严重,该市二手房市场成交量已连续3周出现下滑。

  二手房按评估价征税政策的出台,或将使中介处境雪上加霜。“今年中介可能会出现门店关门和市场收缩,也可能会淘汰更多的中介。”李耀智表示。

  秘密估价引争议

  近年来,二手房交易过程中签订“阴阳合同”,虚报成交价格规避应缴纳税额的现象十分普遍,深圳二手房按评估价征税政策的出台,被业界认为将直击这1潜规则。

  然而,由于深圳地税局并未透露具体的参考价格标准——正是“秘密估价”的做法,引发了市场的不小担忧。

  对此,深圳市地税局发言人杨龙称,已将全市400多个片区,17万栋住宅楼,总计154万套房屋的市场参考价格录入二手房计税参考价格核定计征系统。“交易双方签订的合同价格输入系统,便会自动生成相应的税费票据。”

  北京大学经济研究中心研究员韩世同表示,这表明具体的评估方法已经成型。而深圳选择不公布评估方法,担心的就是引发非议,然而不公开更容易引发争议。

  “人们不知道自己的房屋评估价是如何得出的,也没法和其他房屋评估价进行比较。这会使得市场对评估方法产生不信任感。”他说。

  韩世同认为,政策的效力关键还是要看评估价是不是真实地反应了市场价,如果评估价与市场价之间的价差过大,“存量房交易计税参考价格”反而让“阴阳合同”合法化。因此评估价格制定的合理性非常关键。

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